سلام رفقای جان:

از اونجایی که صحبت های بسیاری در خصوص قرارداد مشارکت در ساخت شده  قصد تکرار مکررات ندارم بلکه میخوام در این مقاله نکاتی رو باهاتون به اشتراک بگذارم که برحسب تجربه بدست آوردم ،که اگر در قرارداد مشارکت بهشون دقت لازم رو داشته باشید چالش هاتون در قرارداد به حداقل میرسه

قبل از نشست با سازنده نکات زیر رو در نظر بگیرید:

برای مشارکت در ساخت شما باید یک سری اطلاعات بدست بیارید چون با ندونستن این اطلاعات اولیه احتمال اینکه در قرارداد مشارکت در ساخت متضرر بشید هست

پس در گام اول شما باید از ضوابط ساخت و طرح تفصیلی  ملکتون آگاه بشید 

برای گرفتن این  استعلامات باید به شهرداری منطقه محل سکونت خودتان سر بزنید 

این رو هم اضافه کنم شهرداری اراک  سامانه ای رو راه اندازی کرده بنام  سامانه عیان که می تونید با مراجعه به آن تمامی استعلام های ساخت و تراکم و حتی هزینه جواز ساخت ملک تون رو بدست  بیارید 

بعد از استعلام گرفتن  ضوابط ساخت و طرح تفصیلی مربوط به ملکتون حالا باید یک سری اطلاعات راجب عرف مشارکت در ساخت ،قیمت ملکتون(قیمت آورده مالک نقش کلیدی در تعیین درصد مشارکت داره حتما برای قیمت گذاری آوردتون با یک کارشناس،مشاوره داشته باشید) کسب کنید که برای این موضوع بهترین منبع میتونه همسایه های که تجربه مشارکت در ساخت داشتند یا مشاور املاک های منطقه باشند.

تذکر جدی: متاسفانه شاهد این موضوع هستم که افرادی به صورت حضوری به درب منزل مالکین مراجعه می کنند و خودشون رو سازنده معرفی میکنند و با  پیشنهادهای اغوا کننده ای سعی می کنند نظر مالک را جلب کنند در صورتی که بیشتر این افراد تخصص لازم رو در این زمینه ندارند پس حدالامکان با سازندهای خوشنام و برند منطقه وارد نشست و عقد قرارداد بشید (ارزشش رو داره حتی اگر باعث بشه شما امتیاز کمتری در قرارداد بدست بیارید)

و حالا این نکات رو در نشست با سازنده مد نظر بگیرید:

حتما از سازند ه ای که میخواید باهاش قرارداد ببندید تحقیق کنید مثلا میتونید از پروژهای که ساخته بازدید کنید یا با مالک های قبلی،که باهاش مشارکت در ساخت انجام دادن صحبت کنید به قول خودمون شجره نامه سازنده رو در بیارید.

جهت مذاکرات و عقد قرارداد،حتما یک کارشناس مورد اعتماد کنار خودتون داشته باشید.

حتما در قرارداد،حق بازدید از کارگاه ساختمانی را برای خودتون لحاظ کنید و در طول اجرای قرارداد از آن بازدید به عمل بیارید

لیست مصالح ساختمانی قرارداد رو با ذکر دقیق برند مدل و کشور سازنده مشخص کنید(حتی الامکان از لیست مصالح نمونه تهیه کنید و ضمیمه قرارداد کنید تا قرارداد دچار شبهه نشه ).

مبحث بعد نحوه انتقال سند سهم سازنده هست که بازم یک مورد اختلافی بین مالک و سازنده هستش هیچ وقت سهم سازنده را یکجا به نام سازنده انتقال ندید حالا ممکنه این سوال براتون مطرح بشه که عرف شهر اراک به چه  صورت هست:

 فرض رو میگیریم سهم سازنده از ساخت 50 درصد باشه

1-یک دانگ بعد از اتمام سفت کاری

2-یک دانگ دیگر بعد از پایان نازک کاری

3-دانگ اخر بعد از تحویل واحد های سهم مالک

حالا شما با توجه به نسبت سهم سازنده در قرارداد تون  باید سهم اون رو انتقال بدید

نکته بعدی مدت زمان اجرای قرارداد هست ،حتما قرارداد را طوری تنظیم کنید که کل پروسه از جواز تا ساخت و گرفتن سند تک برگ واحد ها رو شامل بشه و حتما با ذکر سال ماه روز نوشته بشه موردی بوده که در قرارداد  مدت زمان گرفتن جواز ساخت ذکر نشده بود و سازنده گرفتن جواز رو با تاخیر چند ماهه انجام داده بود و باعث ضرر و زیان مالک شده و بابت همین موضوع مالک نتونسته بود ادعا ضرر و زیان داشته باشه.

قرار داد را طوری تنظیم کنید که سازنده برای هر فعالیت و اقدام مرتبط به قرارداد نیازمند امضای شما باشه.

 حق پیش‌فروش واحدها برای سازنده را منوط به پیشرفت پروژه کنید . در صورتی که شناخت کامل از سازنده ندارید ، بهتره این اختیار را تا پایان پروژه در قرارداد به  سازنده ندید.حتما توصیه میکنم قانون جدید پیش فروش ساختمان رو مطالعه کنید.

آورده‌های سازنده رو  با تمام و کمال  جزئیات به صورت دقیق در قرارداد درج کنید. مثلا این که آیا قرارهزینه‌هایی مثل : صدور پروانه، جرایم احتمالی شهرداری، عوارض متعلقه، خرید تراکم، مازاد تراکم، بیمه تامین اجتماعی کارکنان، هزینه صورت مجلس تفکیکی، هزینه تقسیم‌نامه واحد، صدور سند مالکیت و…  به چه صورت پرداخت بشه ، سازنده تمام این هزینه‌ها را پرداخت می‌کنه یا شما هم درصدی از آن رو تقبل کردین را در قرارداد ذکر کنید.

تمامی توافقات حین اجرای قرارداد را با صورتجلسه کتبی و امضا طرفین انجام بدید.

پیش میاد که طرفین قرارداد، شفاهی در یک بند قرارداد توافق جدید می کنند ولی ممکنه یکی  از طرفین خلاف اون رو انجام بده و این موضوع میشه محل مناقشه پس بهتره کوچکترین توافقات و تغییرات در قرارداد را مکتوب کنید.

دریافت وجه بلاعوض رو با چک بانکی انجام بدید و در صورت وصول نشدن چک­ بلاعوض، در قرارداد، ضرر و زیان و حق فسخ یک طرفه برای خودتون در نظر بگیرید چون کسی که نتونه چک مبلغ بلاعوض رو پرداخت کنه پس قاعدتا نمیتونه ملک شما رو هم بسازه.

برای محاسبه مبلغ بلاعوض در شهر اراک می توانید از این فرمول استفاده کنید 

(حتما یادتون باشه با منفی شدن جواب باید درصد سهم مالک یا سازنده رو تغییر بدید)

پول بلاعزل=(هزینه ساخت*سهم مالک%)-(ارزش ملک*سهم سازنده %) 

در صورتی که قرار هست اضافه بنا یا خلافی در ساختمان انجام بشه در قرارداد ذکر کنید و همچنین هزینه خلاف و هزینه ساخت آن  به نسبت سهم الشرکه نوشته بشه.

نسبت قدرالسهم خودتون و سازنده  در مورد بنا مورد ساخت ، پارکینگ‌ها و انباری‌ها به صورت دقیق ذکر کنید.

حتما در قرارداد تعهدات طرفین و ضمانت عدم اجرای آن‌ها، در مواردی مانند پیش‌فروش، گرفتن وام، افزایش قیمت زمین و مصالح، انتقال سند و …باید واضح و دقیق در قرارداد ذکر کنید.

حتما دو نفر شاهد مورد اطمینان خودتون و سازنده  هنگام عقد قرارداد حضور  داشته باشن.

به عنوان آخرین نکته این رو هم اضافه کنم که  در قرارداد مشارکت در ساخت ریسک مالک خیلی بالاتر از سازنده است پس بنابراین حساسیت و دقت لازم را در انتخاب سازنده، نوشتن قرارداد و انتخاب مشاور داشته باشید.

ممنون میشم نقطه نظراتتون رو با من به اشتراک بزارید.